Vente de votre logement ? En cas de bénéfice pensez aux possibilités de remploi !
Vous avez vendu votre maison ou appartement ayant durablement et exclusivement servi à votre propre usage ; vous avez réalisé un bénéfice et envisagez l’achat ou la construction en Suisse d’une habitation servant au même usage ; cet article est pour vous !
Le bénéfice réalisé lors de la vente d’un immeuble détenu dans la fortune privée d’un contribuable constitue un revenu imposable :
La Confédération ne prélève pas d’impôt séparé sur les gains immobiliers.
Sur le plan cantonal en revanche, de tels gains sont imposés dans tous les cantons et soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. En Valais, l’Etat verse les deux tiers de la recette nette à la commune de situation de l’immeuble vendu.
La loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) autorise les cantons à percevoir l’impôt sur les gains immobiliers selon deux systèmes :
Moniste (ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TG, TI, JU, GE système particulier) : L’impôt sur les gains immobiliers est perçu sur les bénéfices immobiliers dans la fortune privée et la fortune commerciale (mais uniquement sur l’accroissement de valeur : plus-value conjoncturelle, le rattrapage d’amortissement est soumis à l’impôt sur le revenu).
Dualiste (LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, VD, VS, NE, Confédération) : L’impôt sur les gains immobiliers est perçu sur les bénéfices immobiliers dans la fortune privée. L’impôt sur le revenu est perçu sur les bénéfices immobiliers de la fortune commerciale (pas de distinction entre plus-value conjoncturelle et rattrapage d’amortissement).
La LHID impose aux cantons de veiller à ce que les bénéfices immobiliers réalisés à court terme soient imposés plus lourdement. A cette fin, le canton du Valais applique un barème qui dépend de deux facteurs : le montant du gain et la durée de possession.
L’impôt sur le gain immobilier est dû par le vendeur. Le gain imposable résulte de la différence entre le produit de l’aliénation et les dépenses d’investissement moins les déductions légales.
Produit de l’aliénation : outre le prix de vente, le produit de l’aliénation comprend, toutes les autres prestations que l’aliénateur réalise par le biais de la vente de son immeuble.
Dépenses d’investissement : le prix de revient se compose du prix d’acquisition augmenté des impenses, à savoir des dépenses qui ont été effectuées pour améliorer l’immeuble ou en augmenter la valeur.
Déductions légales : du gain brut, on peut déduire les frais qui sont liés à l’acquisition ou à l’aliénation de l’immeuble, y compris les commissions et le frais de courtage.
Dans certains cas, la LHID autorise les cantons à différer l’imposition du gain immobilier notamment en cas d’aliénation de l’habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié (2 ans), à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’une habitation servant au même usage.
L’imposition différée ne signifie pas l’exonération de l’impôt, mais un report de l’impôt. En cas de vente ultérieure de l’immeuble acquis en réinvestissement, le calcul de l’impôt est régi par les principes ci-après :
Le gain immobilier réalisé lors de la vente de l’immeuble de remplacement est imposable.
Le gain imposable différé est déduit des dépenses d’investissement de l’immeuble de remplacement.
La durée de propriété est calculée à partir de la dernière aliénation imposée ou du dernier transfert de propriété à titre onéreux sans gain.
La question du remploi (imposition différée) se pose dans 3 cas de figure :
Réinvestissement total : le prix d’achat de l’immeuble acquis en réinvestissement est supérieur au prix de vente de l’immeuble aliéné => l’imposition du gain total est différée
Réinvestissement partiel : le produit de la vente est supérieur au prix d’achat de l’immeuble acquis en réinvestissement => un report partiel de l’impôt est possible
Pas de réinvestissement : le prix d’achat de l’immeuble acquis en réinvestissement est inférieur aux dépenses d’investissement du bien aliéné => l’imposition du gain immobilier n’est pas différée, le gain est intégralement soumis à l’impôt
Vous songez à vendre un bien immobilier ? Vous en avez vendu un récemment et souhaitez connaître les conséquences fiscales ainsi que les possibilités de remploi éventuel ?
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