Investissement immobilier : les pièges fiscaux entre fortune privée et commerciale
Investir dans l’immobilier peut être très avantageux, mais il est essentiel de comprendre les règles fiscales pour éviter des surprises coûteuses. Si l’activité est considérée comme un commerce professionnel, cela peut entraîner des conséquences fiscales très importantes. Voici comment comprendre les règles pour éviter les mauvaises surprises.
Lorsqu’un bien immobilier est vendu, les gains sont imposés différemment selon qu’ils proviennent de la fortune privée ou de la fortune commerciale.
Fortune privée : Les gains sont soumis à l’impôt cantonal sur les gains immobiliers. Cet impôt est souvent dégressif en fonction de la durée de possession et se révèle généralement bien plus avantageux.
Fortune commerciale : Les gains sont imposés comme des revenus d’indépendant, conformément à l’article 18 de la Loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD). Ils sont également soumis à des cotisations sociales (AVS, AI, APG).
La jurisprudence du Tribunal fédéral (notamment les arrêts ATF 125 II 113 et 2C_228/2017) détaille les critères permettant de déterminer si une activité immobilière est privée ou commerciale. Voici les principaux :
Fréquence des transactions : Si les achats et ventes sont fréquents, cela peut indiquer une activité commerciale (arrêt 2C_183/2010).
Lien avec l’activité principale : Par exemple, un courtier ou un entrepreneur en construction qui achète et revend des biens (arrêt ATF 2C_790/2014).
Durée de détention : La revente rapide des biens est un indice d’activité commerciale.
Financement externe : L’utilisation systématique de dettes pour financer les achats, comme dans l’affaire ATF 125 II 113, peut être un indicateur.
Réinvestissement des gains : Acheter d’autres biens avec les bénéfices est un signe.
Travaux ou valorisation active : Par exemple, rénover pour augmenter la valeur du bien.
Intention spéculative : Si le but est clairement de réaliser un profit.
Un seul de ces critères peut suffire pour requalifier l’activité, si le cas particulier le justifie. Si l’activité est considérée comme un commerce professionnel d’immeubles, les impacts fiscaux peuvent être lourds :
Imposition à l’impôt sur le revenu : Les gains sont ajoutés aux autres revenus, tels que le salaire (article 18 LIFD). Le taux d’imposition peut atteindre 40 % dans certains cas.
Cotisations sociales : Les bénéfices des ventes sont soumis aux cotisations AVS, AI et APG (arrêt 2C_228/2017), pouvant atteindre 10 % dans certains cas.
Impôt fédéral direct : Contrairement aux gains privés, les bénéfices d’un commerce immobilier sont également soumis à l’impôt fédéral.
Pour limiter les risques de requalification fiscale, une solution souvent adoptée consiste à créer une personne morale (par exemple, une SA ou une Sàrl). Les transactions immobilières sont ainsi effectuées par l’entreprise et restent séparées de la fortune privée. Cette structuration est reconnue par la jurisprudence, notamment dans l’arrêt 2C_790/2014, qui protège les investisseurs contre une requalification injustifiée.
En résumé, investir dans l’immobilier peut offrir de belles opportunités, mais il est crucial de bien comprendre les règles fiscales pour éviter des surprises coûteuses. Si vous réalisez plusieurs transactions ou envisagez des projets complexes, n’hésitez pas à consulter à nous contacter afin de structurer vos activités et de limiter les risques.
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